2019年3月14日，广州开发区人才工作集团、国泰君安证券有限公司、兴业证券股份有限公司在广州香雪国际公寓会所会议室联合举行了粤港澳大湾区首宗人才物业租金资产证券化推介会。活动吸引了工商银行、广州银行、北京银行、浦发银行、广发银行、民生银行、招商银行、江苏银行、平安银行、广州农商行等十几家投行代表参加，会场反响热烈，对首宗人才物业租金资产证券化这一“新玩法”表现出十足兴趣。

本次推介会的“主角”—人才物业租金资产证券化，是指通过广州开发区人才工作集团下属子公司广州科寓投资管理有限公司所运营的人才公寓租金收益权作为基础资产的资管计划产品，这在国内尚属先例。

新形势催生人才物业租金证券化

党的十九大报告中指出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2019年2月18日，中央政府又出台了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，“要把该区域建设成为充满活力的世界级城市群、宜居宜业宜游的优质生活圈”的战略定位。习近平总书记更是强调，“发展是第一要务，创新是第一动力，人才是第一资源”。“牢固确立人才引领发展的战略地位，全面聚集人才，着力夯实创新发展人才基础”。

位于大湾区中心点的黄埔区、广州开发区，一直是广州改革开放的急先锋、排头兵，是我国改革开放的试验田、先行地，是1984年我国设立的首批国家级开发区之一。今日的黄埔区、广州开发区，已经建设成为广州发展实体经济和战略性新兴产业的主战场，是珠三角国家自主创新示范区和广州国际科技创新枢纽的核心区，是粤港澳大湾区的创新源，宛如粤港澳大湾区的一颗“湾顶明珠”，对人才政策、人才安居方面的创新举措更是层出不穷，全国领先，把创新人才放在粤港澳大湾区建设的突出位置。

如何更好地盘活各种人才住房资源，为创新人才提供更高质量的服务？以探索人才工作新模式，打出人才政策创新组合拳，全国首创全链条人才服务模式，擦亮“上管老，下管小”人才服务招牌闻名全国的广州开发区人才工作集团联合国泰君安、兴业证券打造了全国首宗人才物业租金资产证券化产品，力图多方受益，最终更好、更高质量地服务于创新人才。

产品投资亮点多  引发投行“连珠炮”提问

据悉，人才工作集团2018年实现营业收入0.9亿元，资产规模达31.29亿元。为持续优化人才创新创业生态环境，通过划拨、租赁、改造、自建、收购等多种途径筹集各类人才住房5829套， 364165.99平方米；收购135套，8695.78平方米；划拨423套，55026.68平方米；租赁957套，48905.52平方米，并按照“上管老”服务理念，建设“旅居式”人才养老公寓——才颐公寓。同时收购签约总建筑面积约36万平方米，标的总价约36.4亿元，资产规模达31.29亿元，合同规模52亿元，资产市场价值75亿；获批银行授信总额度32.35亿元，敞口额度22.85亿元。

推介会上，人才工作集团董事长陈永品、总经理吴禄也分别就广州开发区对人才政策的支持、扶持力度和集团在人才物业的前景、人才安居方面的远景规划做了详尽的介绍，副总经理柴洪辉和国泰君安代表对“国君—广州人才租赁第一期资产支持专项计划”向现场投行代表做了产品特色介绍，语言风趣幽默，引发现场阵阵笑声。

作为全国首宗人才物业租金资产证券化产品，亮点频出。原始权益人战略定位高端，运营稳定，拥有一个博士后、一个博士、两个硕士、三个本科的年轻化、高学历领导班子充满开拓进取的锐气；担保人开发区金控系广州开发区资产规模最大、经营实力最强的国有资本运营实体；标的物业优质，地理位置优越，公共配套完善，收益稳定，租金覆盖倍数高等。

种种产品优势引发了在场投行人士的兴趣，频频抛出对产品、相关政策、原始权益人各方面规划等的追问，人才工作集团和国泰君安代表一一作了解析，让各投行代表满意而归。

产品特色显著将持续发行

据了解，“国君—广州人才租赁第一期资产支持专项计划”项目发行总额为50400万元，其中优先级资产支持证券为48000万元，次级资产支持证券为2400万元。次级资产支持证券由人才集团全额认购持有，并为优先级资产支持证券提供了信用增级。基础资产的现金流最终来源于运营管理标的物业取得的物业运营收入。

目标物业广州香雪国际公寓是由广州开发区、萝岗区政府高标准投资兴建的科学城内重点公共配套项目，拥有3年以上经营历史，物业运营收入超过优先级资产支持证券的本金和预期收益，通过数据预测现金流对优先A级证券本金的覆盖比率在2.37倍以上，对优先A级证券各期本息的覆盖比率在1.40倍以上。

创新理念打造融资新模式

作为全国首宗通过人才物业租金收益权为基础资产的证券化产品，这一融资新模式的创新过程却是历经艰辛。

２018年初，为了解决人才工作集团快速发展面临的资金短缺问题，投融资团队快速组建，由集团副总经理、经济学博士后柴洪辉率队；工商管理硕士，具有丰富银行金融经验的项目经理杨学彬；获汉语国际教育硕士，英语熟练，具有外资银行从业经验的胡叶乔３人组成融资团队，临危受命，探索创新这一融资新途径。根据区政府要求国企创新融资手段的文件指引，他们先后突破无产权、租金监管、经营亏损等困境，创新思路，破除难点，盘点集团可用现金流，经过与券商的多轮沟通，最终以租金收益权为基础资产，发行资产证券化产品募集资金。

融资模式创新后，尚需解决人才工作集团自身成立时间短、规模小、评级不达标、入池物业无权属等限制性因素。在集团领导的大力支持下，投融资团队积极沟通协调区相关部门及相关兄弟单位，在多方的努力下，最终成功理顺了租金收益路径、承租年限、强担保措施等多重难关，达到上报要求。

“潮平两岸阔，风正一帆悬。”据有关负责人透露，作为大湾区人才服务的先行者，人才工作集团有关人才安居配套工程将持续增多，也将不遗余力推进创新人才的各项服务，与金融、证券机构等采取更多有效方式合作，开发人才住房租赁证券化产品，合作前景更为广阔，助力粤港澳大湾区建设蓝图，构建结构科学、集约高效的大湾区发展格局。